전세사기 피해 보증금 ‘최소 3분의 1’ 회복 보장

 

피해회복액이 보증금의 3분의 1보다 적으면 산정기준에 따라 부족분 지원

전세사기 피해 보증금 ‘최소 3분의 1’ 회복 보장…11월 13일부터 무엇이 달라지나

전세보증금 1억5000만원을 떼였는데 경매를 거쳐 겨우 3000만원을 돌려받았다면 어떻게 될까?

앞으로 일정 요건을 갖춘 전세사기 피해자라면 여기서 끝나지 않는다.

2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자가 경매·공매 등을 거친 뒤에도 돌려받은 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 일정한 산정기준에 따라 그 부족분을 지원하는 '최소보장제'가 시행된다.

 

특히 신탁사기 등으로 정상적인 권리행사가 어려운 이른바 무권계약 피해자에게는 경매·공매 절차가 모두 끝날 때까지 기다리지 않고 일정 금액을 먼저 지급한 뒤 나중에 실제 회수금액을 반영하는 '선지급-후정산' 제도도 함께 도입된다.

국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 일부개정안이 의결됐다고 밝혔다.

이번 시행령 개정안에는 최소지원금과 선지급금 산정방식부터 신청시기와 제출서류, LH의 지급결정 기간, 이의신청과 사후 정산·반납까지 실제 집행에 필요한 절차가 담겼다.

■ 전세사기 피해지원 11월 13일부터 이렇게 달라집니다

✔ 시행일 : 2026년 11월 13일

✔ 핵심 ① : 피해회복액이 보증금의 3분의 1보다 적으면 산정기준에 따라 부족분 지원

✔ 핵심 ② : 신탁사기 등 무권계약 피해자는 경·공매 종료 전 '선지급-후정산'

✔ 지급·정산 업무 : 한국토지주택공사(LH)

✔ LH 처리기간 : 신청일부터 90일 이내

✔ 필요한 경우 : 30일 범위에서 한 차례 연장 가능

✔ 지급결정·금액에 이의가 있다면 : 통지받은 날부터 30일 이내 이의신청

전세사기 '최소보장제'란 무엇인가

이번 제도를 가장 쉽게 이해하는 방법은 “피해자가 실제로 얼마나 회복했느냐”를 보는 것이다.

전세사기 피해주택이 경매나 공매로 넘어갔다고 해서 임차인이 보증금을 모두 돌려받는 것은 아니다.

선순위 권리관계나 세금 체납, 주택 매각가격 등 여러 사정에 따라 보증금 중 극히 일부만 회수하는 경우도 발생할 수 있다.

새로운 최소보장제는 일정한 산정방식에 따라 피해자의 보증금 회복 수준을 임차보증금의 3분의 1 수준까지 보완하는 제도다.

쉽게 말하면

보증금이 1억5000만원이라면 3분의 1인 5000만원이 최소보장금이 됩니다.

그런데 경매 배당금과 경매차익 등을 통해 실제 회복한 금액이 3000만원에 그쳤다면,

산정기준에 따라 부족한 2000만원을 추가로 지원받아 총 회복액을 5000만원 수준으로 맞추는 방식입니다.

보증금의 3분의 1을 무조건 주는 것은 아니다

이 부분은 이번 제도를 설명하면서 가장 주의해야 할 대목이다.

정부가 모든 전세사기 피해자에게 '보증금의 3분의 1에 해당하는 돈을 새로 지급한다'는 뜻이 아니다.

이미 피해자가 돌려받은 돈과 다른 지원액 등을 고려해 최소보장 수준에 미달하는 부분을 계산하는 구조다.

⚠️ 가장 중요한 팩트체크

잘못된 이해 :
“전세사기 피해자라면 정부가 보증금의 3분의 1을 현금으로 준다.”

정확한 내용 :
경·공매 등을 거친 뒤 피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 경우, 이미 회수하거나 지원받은 금액 등을 반영해 부족분을 산정·지원하는 제도입니다.

최소지원금은 어떻게 계산하나

최소지원금 계산의 출발점은 '최소보장금'이다.

최소보장금은 원칙적으로 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액이다.

여기에서 피해자가 이미 회복한 금액을 차감한다.

• 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 금액
• 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액
• 경매차익 지원액
• 임대료 지원액

이 같은 금액을 반영해 최종 최소지원금을 산정한다.

사례｜보증금 1억5000만원이면 얼마를 지원받을까

구분	금액
임차보증금	1억5000만원
최소보장금(보증금의 1/3)	5000만원
경매 배당금	2000만원
경매차익 등	1000만원
기존 피해회복액	3000만원
추가 최소지원금	2000만원
최종 회복금액	5000만원

이는 국토교통부가 제시한 대표적인 산정 사례다.

실제 개인별 지급액은 보증금 규모와 경·공매 배당금, 임차보증금반환채권 변제액, 경매차익·임대료 지원 등 각 피해자의 상황에 따라 달라질 수 있다.

신탁사기 피해자는 왜 '선지급'이 필요한가

이번 개정에서 최소보장제 못지않게 중요한 것이 신탁사기 등 무권계약 피해자에 대한 선지급-후정산이다.

신탁부동산의 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약하는 등 정상적인 임대차 권리를 인정받기 어려운 피해자는 일반적인 전세사기 피해자와 피해회복 과정이 다를 수 있다.

경·공매가 모두 종료될 때까지 기다려야 한다면 피해자가 상당한 기간 경제적 어려움을 감수해야 하는 문제가 생길 수 있다.

정부는 이를 보완하기 위해 일정 대상에 대해서는 경·공매 등의 절차가 끝나기 전에 지원금을 먼저 지급하고, 나중에 추가로 회수한 금액 등이 생기면 정산하는 구조를 도입했다.

■ 선지급-후정산 핵심

먼저 지급
경·공매 등이 완전히 끝나기 전 일정 지원금을 지급

↓

추가 회수 여부 확인
이후 경·공매 등에서 실제로 회수되는 금액 확인

↓

최종 정산
선지급 이후 추가 회수된 금액 등을 고려해 정산

선지급금은 어떻게 계산하나

선지급금 역시 무조건 보증금의 3분의 1을 먼저 지급하는 구조가 아니다.

최소보장금에서 임차보증금반환채권을 통해 이미 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등을 차감해 산정한다.

그리고 선지급 이후 경매·공매 등을 통해 추가로 보증금을 회수하면 그 금액을 반영해 최종적으로 정산한다.

즉 '선지급'은 피해회복을 앞당기는 장치이지, 실제 손실액과 관계없이 추가 금액을 중복으로 지급하는 제도가 아니다.

최소지원금은 언제 신청할 수 있나

신청시기는 피해자가 어떤 방식으로 지원을 받고 있는지에 따라 달라진다.

구분	신청 가능 시점
피해주택 LH 매입 요청자	경매차익 산정 완료 이후
그 외 최소지원금 신청자	피해주택 처분절차 완료 이후
선지급금 대상자	LH 매입 완료 전 또는 피해주택 처분 완료 전까지

어디에 신청하나…업무는 LH가 맡는다

최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당한다.

정부는 제도의 효율적인 운영을 위해 관련 업무를 LH에 위탁했다.

따라서 제도 시행 이후 실제 지원을 받으려는 피해자는 자신이 최소지원금 대상인지 선지급 대상인지, 언제 신청할 수 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요하다.

신청할 때 어떤 서류가 필요한가

국토교통부가 발표한 주요 제출서류는 다음과 같다.

■ 주요 신청서류 체크리스트

☑ 전세사기피해자 결정문

☑ 임대차계약서 사본

☑ 주민등록표 초본

☑ 피해주택 등기사항전부증명서

☑ 배당표 또는 배분계산서

☑ 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등

실제 신청에서는 개인의 피해 유형과 지원방식에 따라 추가 서류가 필요할 수 있으므로 신청 전에 LH의 세부 안내를 확인하는 것이 안전하다.

신청하면 언제 결과가 나오나…원칙적으로 90일

신청했다고 바로 지원금이 지급되는 것은 아니다.

LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 결정해 신청인에게 통지해야 한다.

다만 심사에 추가 시간이 필요한 경우에는 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있다.

신청 → 지급까지 한눈에 보기

① 신청자격·신청시점 확인
↓

② LH에 최소지원금 또는 선지급금 신청
↓

③ 피해자 결정문·계약서·배당표 등 서류 제출
↓

④ LH 심사
↓

⑤ 신청일부터 90일 이내 지급 여부·금액 결정
※ 필요한 경우 30일 범위에서 1회 연장 가능

⑥ 결정내용 통지
↓

⑦ 이의가 있으면 통지일부터 30일 이내 이의신청

“지원금이 너무 적다”…이의신청도 가능

LH가 결정한 지급 여부 또는 지급금액에 동의하지 않는 경우 그대로 받아들여야 하는 것은 아니다.

피해자는 지급결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다.

따라서 결정서를 받았다면 단순히 지급액만 볼 것이 아니라 어떤 회수액과 지원액이 반영됐는지 산정내역을 함께 확인하는 것이 중요하다.

지원금 받은 뒤 보증금을 추가로 회수했다면?

최소지원금이나 선지급금을 받은 이후 경매·공매 또는 다른 절차를 통해 임차보증금을 추가로 회수할 수도 있다.

이 경우에는 추가 회수 사실을 신고하고, 법령상 반납해야 할 금액이 발생하면 이를 반납해야 한다.

정부는 정해진 기간 안에 반납하지 않는 등의 위반행위에 대해 위반 횟수에 따라 최대 3000만원의 과태료를 부과할 수 있도록 기준도 마련했다.

⚠️ 선지급금은 '공짜로 더 받는 돈'이 아닙니다

선지급 이후 경·공매 등으로 보증금을 추가 회수하면 그 금액을 반영해 정산해야 합니다.

최소지원금이나 선지급금을 받은 뒤 반납 사유가 발생했다면 신고·반납 의무를 확인해야 합니다.

정해진 기간 내 반납하지 않는 등 법령을 위반하면 최대 3000만원까지 과태료가 부과될 수 있습니다.

가상 사례로 알아보는 최소보장제

다음은 실제 피해자 인터뷰가 아니라 제도를 쉽게 이해하기 위해 구성한 가상의 사례다.

사례 ① 보증금 1억5000만원, 실제 회수 3000만원

30대 직장인 A씨가 전세사기로 1억5000만원의 보증금을 돌려받지 못했다고 가정해보자.

주택이 경매로 넘어간 뒤 A씨가 받은 배당금은 2000만원, 경매차익 등으로 추가 지원받은 금액이 1000만원이라면 기존 피해회복액은 모두 3000만원이다.

A씨의 최소보장금은 보증금 1억5000만원의 3분의 1인 5000만원이다.

따라서 다른 차감요인이 없다는 단순한 전제에서는 5000만원에서 기존 회복액 3000만원을 뺀 2000만원을 최소지원금으로 받을 수 있는 구조다.

사례 ② 신탁사기로 경매가 끝나지 않은 B씨

이번에는 신탁관계 때문에 임대권한이 없는 사람과 계약해 피해를 본 B씨를 가정해보자.

B씨는 경·공매가 언제 끝날지 알 수 없는 상황에서 새 집 보증금과 생활비가 급하게 필요하다.

일정한 법정 요건을 갖춘 선지급 대상이라면 경·공매 종료 전에 산정된 선지급금을 먼저 받을 수 있고, 향후 경·공매 과정에서 추가로 돈을 회수하면 이를 반영해 정산하는 방식이다.

실제 지원 가능 여부와 금액은 각 피해자의 권리관계와 기존 회수·지원금액 등을 기준으로 개별 심사를 거쳐 결정된다.

피해주택 LH 매입도 더 원활하게 바뀐다

이번 시행령 개정은 현금성 지원에만 그치지 않는다.

공공주택사업자가 경매·공매를 통해 전세사기 피해주택을 매입하는 과정에서 해당 주택에 거주하고 있는 비(非)피해 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 경우, 그 비용을 주택 취득에 소요되는 비용에 포함할 수 있도록 개선했다.

이는 피해주택을 공공이 매입하는 과정에서 발생할 수 있는 장애요인을 줄이고 매입절차를 보다 원활하게 진행하기 위한 조치다.

피해자가 만든 협동조합·리츠 지원 근거도 구체화

전세사기 피해자 등이 스스로 주거문제를 해결할 수 있도록 하는 제도적 기반도 보완됐다.

전세사기 피해자 등이 설립한 협동조합이 발행주식 총수의 50% 이상을 소유한 부동산투자회사에 대해서는 지방정부가 행정적·재정적 지원을 할 수 있도록 기준을 마련했다.

임대인의 채무·연체정보도 확인할 수 있는 절차 마련

전세사기 피해지원 과정에서 필요한 경우 국토교통부 장관이 임대인의 채무와 연체현황 등 관련 자료를 신용정보집중기관의 장에게 요청할 수 있는 절차도 구체화됐다.

피해사실과 임대인의 경제상황 등을 보다 정확하게 확인해 피해지원 제도의 실효성을 높이기 위한 장치다.

최소보장제 시행 전 피해자가 지금 확인할 것

11월 13일 제도 시행을 앞두고 피해자가 가장 먼저 해야 할 일은 본인의 피해유형과 현재 진행 중인 절차를 정확하게 정리하는 것이다.

■ 피해자 사전 체크리스트

✔ 전세사기피해자 결정 여부 확인

✔ 피해자 결정문 보관

✔ 임대차계약서 준비

✔ 주민등록표 초본 준비

✔ 등기사항전부증명서 확인

✔ 경매·공매 진행상황 확인

✔ 배당표·배분계산서 보관

✔ 지금까지 회수한 보증금 총액 정리

✔ 경매차익·임대료 등 기존 지원금액 확인

✔ 본인이 최소지원금 대상인지 선지급 대상인지 확인

FAQ｜전세사기 최소보장제 이것이 궁금하다

Q1. 언제부터 시행되나요?

2026년 11월 13일부터 시행된다.

Q2. 전세사기 피해자는 누구나 보증금 3분의 1을 받나요?

그렇게 이해하면 안 된다. 경·공매 등을 통한 피해회복금액이 보증금의 3분의 1에 미달하는 경우 법령이 정한 방식에 따라 부족분을 산정해 지원하는 제도다.

Q3. 보증금이 1억5000만원이면 무조건 5000만원을 받나요?

아니다. 5000만원은 보증금의 3분의 1에 해당하는 최소보장금이다. 이미 배당금이나 반환채권 변제금, 경매차익·임대료 지원 등을 받았다면 이를 반영해 실제 최소지원금을 산정한다.

Q4. 신탁사기 피해자는 경매가 끝날 때까지 기다려야 하나요?

일정 요건을 충족하는 신탁사기 등 무권계약 피해자에게는 선지급-후정산 제도가 도입된다. 경·공매 종료 전에 일정 금액을 먼저 지급하고 이후 추가 회수액 등을 반영해 정산하는 방식이다.

Q5. 누가 지원금을 지급하나요?

최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 관련 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡는다.

Q6. 신청 후 바로 받을 수 있나요?

LH는 신청받은 날부터 90일 이내 지급 여부와 금액을 결정해야 한다. 필요한 경우 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있다.

Q7. 지급액이 잘못됐다고 생각하면 어떻게 하나요?

결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있다.

Q8. 선지급 후 나중에 보증금을 돌려받으면 어떻게 하나요?

추가 회수액 등을 반영해 정산해야 한다. 반납 사유가 발생하면 이를 신고하고 필요한 금액을 반납해야 한다.

Q9. 지원금을 반납하지 않으면 어떻게 되나요?

반납의무가 있는데도 정해진 기간 내 반납하지 않는 등의 위반행위에는 위반 횟수 등에 따라 최대 3000만원의 과태료가 부과될 수 있다.

전세사기 피해지원, 이제 '경매가 끝난 뒤 남은 손실'까지 본다

이번 최소보장제 도입에서 주목해야 할 것은 전세사기 피해지원의 기준이 한 단계 달라진다는 점이다.

피해자가 경매·공매에 참여할 수 있도록 돕거나 LH가 피해주택을 매입하는 것만으로 끝나는 것이 아니라, 최종적으로 피해자가 실제 얼마를 회복했는지를 확인해 일정한 최소회복 수준까지 보완하는 장치가 추가되는 것이다.

신탁사기 피해자에 대한 선지급-후정산 역시 같은 맥락이다.

경·공매가 끝날 때까지 기다리는 동안 피해자가 겪는 경제적 어려움을 줄이기 위해 지원 시점을 앞당기고, 나중에 실제 회수액을 기준으로 정산하는 방식이다.

 

다만 제도의 이름만 보고 “정부가 전세보증금 3분의 1을 모든 피해자에게 일괄 지급한다”고 이해해서는 안 된다.

대항력·우선변제권에 따른 회수액, 임차보증금반환채권을 통한 변제액, 경매차익과 임대료 지원 등 피해자가 이미 회복한 금액을 반영해 개별적으로 지원액을 계산하기 때문이다.

따라서 피해자에게 가장 중요한 것은 본인이 지금까지 실제로 얼마를 회수했고 어떤 지원을 받았는지 관련 자료를 정확하게 정리하는 것이다.

■ 한눈에 보는 최종 정리

2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자를 위한 '최소보장제'가 시행됩니다.

경·공매 등을 통한 피해회복액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 산정기준에 따라 부족분을 지원합니다.

신탁사기 등 일정한 무권계약 피해자에게는 '선지급-후정산' 제도도 시행됩니다.

최소지원금·선지급금의 신청·지급·정산 업무는 LH가 담당합니다.

LH는 신청일부터 원칙적으로 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정하며, 필요한 경우 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다.

지급결정이나 지급액에 이의가 있다면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내 이의신청이 가능합니다.

무엇보다 ‘보증금 3분의 1을 모든 피해자에게 일괄 지급하는 제도’가 아니라는 점을 정확하게 이해해야 합니다.

공식자료·외부 링크

▶자료출처- 국토교통부·
▶ 국가법령정보센터 : 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
▶ 한국토지주택공사(LH) : 전세사기 피해주택 매입 및 피해지원 관련 안내

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