전세사기 피해자 '최소보장제' 13일부터 시행…10일부터 신청

전세사기 피해자 보증금 3분의 1 보장｜11월 10일 신청 시작, 최소지원금 계산·대상·서류 총정리

2026년 11월 9일 기준 | 주거·부동산 정책

전세사기로 보증금을 잃고도 제대로 돌려받지 못한 피해자들에게 새로운 피해회복 지원제도가 시행된다. 정부가 일정 요건을 충족한 피해자의 보증금 회복액이 최소한 3분의 1에 이르도록 부족분을 지원하는 '전세사기 최소보장제'다.

국토교통부에 따르면 2026년 11월 13일부터 제도가 시행되며, 하루 앞선 10일부터가 아니라 11월 10일부터 LH 청약플러스 온라인 사전 신청이 시작된다. 현장접수는 13일부터 가능하다.

 

그렇다면 보증금 1억 5,000만 원을 잃은 피해자는 실제로 얼마를 지원받을 수 있을까? 경매가 이미 끝난 경우에도 신청할 수 있을까? 신탁사기 피해자는 무엇이 다를까?

국토교통부의 공식 발표와 시행령 개정 내용을 바탕으로 지원 대상, 계산 방법, 신청 절차와 주의사항을 살펴본다.

전세사기 최소보장제 핵심 6가지

• 시행일: 2026년 11월 13일
• 온라인 사전 신청: 11월 10일부터
• 현장 신청: 11월 13일부터
• 지원 기준: 보증금의 3분의 1까지 회복 부족분 지원
• 신탁사기 등 무권계약 피해자: 선지급·후정산 가능
• 담당 기관: 한국토지주택공사(LH)

1. 전세사기 최소보장제란 무엇인가?

최소보장제는 전세사기 피해자가 경매·공매 등을 거쳐 돌려받은 보증금이 원래 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 그 부족분을 지원하는 제도다.

예컨대 보증금 1억 5,000만 원을 맡겼지만 경매 등을 통해 3,000만 원만 회복했다면, 최소보장 기준인 5,000만 원과의 차액 2,000만 원을 지원받을 수 있다는 의미다.

이는 보증금 전액을 국가가 대신 반환하는 제도는 아니다. 피해자가 이미 회수한 금액과 관련 지원액을 고려해 최소보장 기준에 부족한 금액을 산정한다.

가장 중요한 사실

보증금의 3분의 1을 추가로 지급하는 것이 아니다. 이미 회복한 금액을 포함해 최소한 3분의 1에 도달하도록 부족분을 보충하는 제도다. 지원 대상과 법정 요건을 충족해야 한다.

2. 최소지원금은 얼마인가? 계산 방법과 사례

최소지원금의 기본 계산 구조는 다음과 같다.

최소지원금 계산 공식

임차보증금 ÷ 3 − 피해회복금

계산 결과가 0원 이하라면 원칙적으로 최소지원금이 발생하지 않는다. 실제 지급액은 LH 심사로 결정된다.

피해회복금에는 경매·공매 배당액, 임대인 등으로부터 변제받은 금액, 경매차익 지원액, 임대료 재정지원액 등이 포함된다.

보증금별 예상 지원금 예시

보증금	피해회복금	지원금 예시
9,000만 원	1,000만 원	2,000만 원
1억 5,000만 원	3,000만 원	2,000만 원
2억 4,000만 원	5,000만 원	3,000만 원
1억 2,000만 원	5,000만 원	0원

※ 산식 이해를 위한 예시이며 실제 지급 확정액이 아니다. 다른 법정 요건과 제외 사유, 회복금 산정 결과에 따라 달라질 수 있다.

3. 누가 지원받을 수 있나?

지원 대상은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 전세사기피해자 등으로 결정된 사람 가운데, 관련 요건을 충족하고 피해회복금이 보증금의 3분의 1에 미달하는 경우다.

특별법 제2조제4호다목에 해당하는 일정한 임차인도 지원 대상에 포함된다. 다만 단순히 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 자동 지급되는 것은 아니다.

지원 대상 여부를 확인할 사항

1. 전세사기피해자 등 결정 여부
2. 임대차계약과 보증금 관련 법정 요건
3. 경·공매 진행 및 완료 여부
4. 이미 회수한 보증금과 지원액
5. 다른 지원제도 이용 및 중복 제한 여부

이미 경·공매가 종료된 피해자도 시행 전 사건이라는 이유만으로 배제되는 것은 아니다. 다만 신청기한과 개별 요건은 확인해야 한다.

4. 신탁사기 피해자는 먼저 지급받을 수 있다

신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 별도 장치가 '선지급·후정산' 제도다.

무권계약 피해자란 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결해 피해를 입은 임차인을 말한다.

이들은 피해주택의 경·공매나 처분이 끝나기 전에도 일정 요건을 충족하면 선지급금을 신청할 수 있다.

구분	최소지원금	선지급금
대상	법정 요건 충족 피해자	신탁사기 등 무권계약 피해자
신청 시점	처분 완료 또는 경매차익 산정 후	처분·매입 완료 전
지원 구조	부족분 보전	먼저 지급하고 사후 정산

선지급금 역시 보증금 3분의 1을 무조건 전액 지급하는 것은 아니다. 이미 변제받은 금액이나 선지급 전 임대료 재정지원액 등이 있다면 차감한다.

지급 후 보증금이 추가로 회수되면 정산 또는 반납 문제가 발생할 수 있다.

5. 11월 10일부터 신청…온라인·현장 접수 방법

신청 일정

11월 10일: LH 청약플러스 온라인 사전 신청

11월 13일: 제도 시행 및 LH 지역본부 현장접수 시작

문의: LH 콜센터 1600-1004

LH 청약플러스 공식 홈페이지

신청 시 준비할 서류

• 전세사기피해자 등 결정문
• 임대차계약서
• 주민등록표 초본
• 주민등록증·운전면허증 등 신분증명서
• 피해주택 부동산등기사항전부증명서
• 해당 시 배당표 또는 배분계산서
• 해당 시 신탁원부, 변제 관련 증빙서류

신청 유형과 피해주택의 처분 상황에 따라 제출서류가 달라질 수 있으므로 LH 청약플러스에 게시되는 공고문을 확인해야 한다.

신청부터 지급까지 절차

1. 전세사기피해자 등 결정 및 지원 요건 확인
2. LH 청약플러스 또는 지역본부를 통한 신청
3. LH의 제출서류 및 피해회복금 심사
4. 지급 여부와 금액 결정·통지
5. 지급결정에 따른 지원금 지급 및 필요시 정산

LH는 신청일로부터 원칙적으로 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지한다. 보완 등이 필요한 경우 한 차례 30일까지 연장할 수 있다.

지급결정이나 금액에 이의가 있다면 통지를 받은 날부터 30일 이내 이의신청할 수 있다.

6. 지원금을 받은 뒤에도 주의할 점

최소지원금이나 선지급금을 받았다고 모든 절차가 끝나는 것은 아니다.

이후 경매 배당, 임대인의 변제 등으로 추가 피해회복금이 발생하면 관련 규정에 따라 신고하고 지원금 일부 또는 전부를 반납해야 할 수 있다.

주의: 사후 정산·반납 의무

반납 사유가 발생했는데도 신고 또는 반납 의무를 이행하지 않으면 법령에 따른 불이익이 발생할 수 있다.

시행령은 관련 의무 위반에 대해 위반 횟수 등에 따라 최대 3,000만 원의 과태료 기준을 마련했다. 모든 피해자에게 일률적으로 부과되는 금액은 아니다.

7. 실제 피해자의 입장에서 생각해 볼 사례

가상 사례｜보증금 1억 5,000만 원을 잃은 청년 임차인

직장인 A씨는 전세보증금 1억 5,000만 원을 맡겼지만 임대인이 보증금을 반환하지 못했다. 이후 경매 배당으로 2,000만 원을 받고, 관련 경매차익 지원액 1,000만 원을 인정받았다고 가정하자.

총 피해회복금은 3,000만 원이다. 최소보장 기준은 5,000만 원이므로, 다른 제한 사유가 없다면 부족분 2,000만 원이 지원금 산정의 출발점이 된다.

※ 국토교통부가 제시한 산정 구조를 설명하기 위한 가상 사례이며 실제 인터뷰가 아닙니다.

이 사례는 전세사기 최소보장제가 피해금 전액을 복구하는 제도는 아니지만, 피해자의 최소한의 자금 회복에 도움을 줄 수 있다는 점을 보여준다.

8. 제도의 의미와 남은 과제

이번 제도는 경·공매 배당금이 없거나 LH의 피해주택 매입을 통한 지원이 어려웠던 피해자에게도 일정한 피해회복 경로를 제공한다는 의미가 있다.

그러나 보증금 3분의 1을 회복하더라도 상당한 재산상 손실은 남는다. 최소보장제만으로 전세사기 피해자의 주거 문제와 금융 부담이 모두 해결되는 것은 아니다.

특히 실제 지원 효과는 심사 소요기간, 피해회복금 산정의 정확성, 신청 접근성, 다른 주거지원 제도와의 관계 등에 따라 달라질 수 있다.

정부가 제도를 안정적으로 운영하려면 피해자에게 신청 기준을 쉽게 설명하고, 지원금 산정과 이의신청 절차를 투명하게 관리할 필요가 있다.

9. 자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 보증금의 3분의 1을 모두 추가로 받나요?

아니다. 보증금 3분의 1에서 기존 피해회복금을 차감한 부족분을 지원한다.

Q2. 경매가 이미 끝났는데 신청할 수 있나요?

제도 시행 전에 경·공매가 종료됐더라도 법정 지원 요건을 충족하면 신청 대상이 될 수 있다.

Q3. 경매가 끝나지 않아도 신청할 수 있나요?

일반 최소지원금은 신청 가능 시점에 제한이 있다. 신탁사기 등 무권계약 피해자는 별도의 선지급 요건을 확인해야 한다.

Q4. 신청하면 90일 안에 돈이 입금되나요?

90일은 원칙적인 지급 여부 및 금액 결정·통지 기간이다. 실제 입금 시점은 지급 절차에 따라 확인해야 한다.

Q5. 지원금을 받은 후 추가 배당을 받으면 어떻게 하나요?

추가 회수액 등에 따라 정산이나 반납 의무가 발생할 수 있으므로 LH에 신고하고 안내를 받아야 한다.

10. 결론｜지원금보다 먼저 확인할 것은 자신의 신청 자격

전세사기 최소보장제는 피해자의 보증금 회복액이 일정 기준에 미치지 못할 경우 국가가 부족분을 지원하는 새로운 안전장치다.

하지만 모든 전세사기 피해자가 자동으로 같은 금액을 받는 것은 아니다. 피해자 결정 여부, 경·공매 진행 상황, 이미 회수한 금액, 다른 지원제도 이용 여부 등을 확인해야 한다.

11월 10일부터 온라인 신청이 시작되는 만큼, 피해자는 자신의 결정문과 계약서, 회복금 증빙서류를 미리 확인하고 LH의 공식 공고를 살펴볼 필요가 있다.

신청 전 최종 체크리스트

• 전세사기피해자 등 결정문을 보유했는가?
• 보증금과 이미 회수한 금액을 확인했는가?
• 경·공매 또는 LH 매입 진행 상황을 파악했는가?
• 신청 유형에 맞는 증빙서류를 준비했는가?
• LH 공식 공고에서 신청 시점과 조건을 확인했는가?

공식 자료 및 신청 안내

• 국토교통부 2026년 11월 9일 공식 보도자료
• 전세사기 최소보장제 시행령 개정 설명
• LH 청약플러스 공식 신청 홈페이지
• 국가법령정보센터

LH 콜센터: 1600-1004

자료 기준: 2026년 11월 9일. 이 글은 국토교통부 발표를 바탕으로 작성한 일반적인 정책 안내이며, 개별 신청인의 지원 가능 여부와 금액은 LH 심사 및 적용 법령에 따라 결정된다.

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