다주택자 양도소득세 중과 유예 2026년 5월 9일 종료

중과세율·조정대상지역·보완대책 완전 정리

다주택자 양도소득세 중과 유예 2026년 5월 9일 종료…중과세율·조정대상지역·보완대책 완전 정리

정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 2026년 5월 9일 예정대로 종료한다고 공식 발표했습니다. 일몰 연장은 없으며, 정책의 예측 가능성과 신뢰성 확보가 이유로 제시됐습니다. 다만 시장 충격과 국민 불편을 최소화하기 위해 토지거래허가구역 실거주 의무 완화, 전입신고 의무 유예 등 보완 조치가 함께 추진됩니다.

1. 양도소득세 중과 제도 기본 구조 (자료 기준 정확 정리)

[참고] 다주택자 양도소득세 중과 제도 핵심

• 조정대상지역 주택 양도 시 기본세율에 중과세율 가산
  - 1세대 2주택자: +20%p
  - 1세대 3주택 이상: +30%p
• 적용 대상: 양도일 현재 조정대상지역 소재 주택
• 적용 요건: 2년 이상 보유 주택으로 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 유예 적용

즉, 2026년 5월 9일 이후 양도분부터는 중과세율이 다시 적용됩니다. 이는 단순한 세율 인상이 아니라 기본세율 + 20%p 또는 +30%p가 추가되는 구조이므로 세 부담 차이가 상당합니다.

2. 조정대상지역 현황 (2026년 2월 기준)

서울(25곳)
강남구, 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 서초구, 성동구, 성북구, 송파구, 양천구, 영등포구, 용산구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구

경기(12곳)
과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

위 지역 내 주택을 보유한 다주택자는 이번 중과 유예 종료의 직접적인 영향을 받습니다.

3. 4개월 vs 6개월 차등 유예 규정

① 기존 조정대상지역 (강남·서초·송파·용산)

• 2026년 5월 9일 이전 매매계약 체결
• 계약일로부터 4개월 내 양도 완료
• 해당 시 중과세 적용 제외

② 2024년 10월 16일 신규 지정 지역

• 2026년 5월 9일까지 계약 체결
• 계약일로부터 6개월 내 양도
• 기존 지역 대비 2개월 추가 유예

구분	계약 기한	양도 기한	중과 적용 여부
기존 조정대상지역	2026.5.9 이전	4개월 내	중과 제외
신규 지정 지역	2026.5.9 이전	6개월 내	중과 제외

 

4. 실거주 의무 완화 내용

토지거래허가 대상 주택의 경우 원칙적으로 허가일로부터 일정 기간 내 입주해야 합니다. 이번 보완안은 임대차계약이 체결된 경우 실거주 의무를 한시적으로 유예합니다.

• 기존 임대차계약 종료일까지 실거주 의무 유예
• 최대 기한: 2028년 2월 11일
• 무주택자에게 매도하는 경우에 한정

토지거래허가 대상 주택의 경우 원칙적으로 허가일로부터 일정 기간 내 입주해야 합니다.

5. 전입신고 의무 유예 확대

주택담보대출 실행 시 전입신고 의무는 기존 6개월 이내였으나,

• 대출 실행일로부터 6개월
• 임대차계약 종료일로부터 1개월

중 더 늦은 시점까지 유예됩니다.

6. 실제 적용 사례 분석

사례 1 – 강남 2주택자

A씨는 강남구 아파트를 2026년 5월 8일 계약 체결. 9월 8일까지 잔금 및 등기를 완료하면 중과세 적용을 받지 않습니다.

사례 2 – 신규 지정 지역

B씨는 용인 수지구 주택을 5월 9일 계약. 계약 후 6개월 내 양도 완료 시 중과 배제됩니다.

7. 세무 전문가 인터뷰 요약

“이번 조치는 연착륙 유도 성격이 강합니다. 그러나 2026년 5월 9일 이후에는 중과세율이 그대로 적용되므로 매도 계획이 있다면 계약 일정 관리가 핵심입니다.”

 

8. 정책적 의미와 시장 전망

• 정책 신뢰성 회복
• 단기 매물 증가 가능성
• 무주택자 중심 거래 유도
• 임차인 보호 강화

시장에서는 2026년 상반기 매도 물량이 집중될 가능성을 제기하고 있습니다.

9. 반드시 점검해야 할 체크리스트

1. 조정대상지역 여부 확인
2. 계약 체결일 기준 계산
3. 잔금·등기 일정 관리
4. 토지거래허가 필요 여부 확인
5. 무주택자 요건 충족 여부 검토

 

결론: 2026년 5월 9일이 분수령

다주택자에게 2026년 5월 9일은 결정적 시점입니다. 계약 체결과 잔금 일정 관리가 세 부담을 좌우합니다. 단순 보도가 아니라 정확한 제도 이해가 필요한 시점입니다.

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출처-재정경제부, 국토교통부, 금융위원회