전세사기 위험정보, 9월부터 ‘안심전세앱’에서 한 번에 확인한다

 

9월부터 HUG 안심전세앱을 통해 통합 제공될 예정

 

전세사기 위험정보, 9월부터 ‘안심전세앱’에서 한 번에 확인한다

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 선순위 보증금, 근저당권, 임대인 체납 여부, 불법건축물 여부 등 핵심 위험정보가 2026년 9월부터 HUG 안심전세앱을 통해 통합 제공될 예정이다.

핵심 요약

• 국토교통부는 관계기관과 함께 전세사기 방지대책 추진 상황을 점검했다.
• 정부는 등기부, 확정일자, 전입세대정보, 건축물대장, 국세·지방세 체납정보 등 총 57종 정보를 연계하는 통합 시스템을 구축 중이다.
• 서비스는 2026년 9월부터 주택도시보증공사 HUG의 안심전세앱을 통해 제공될 계획이다.
• 위험도는 ‘안전·주의·위험’ 형태로 표시될 예정이다.
• 대항력 발생 시기를 현행 ‘익일 0시’에서 ‘즉시’로 조정하는 주택임대차보호법 개정도 추진 중이다.

1. 왜 안심전세앱 개편이 중요한가

전세사기는 단순한 개인 간 계약 분쟁이 아니다. 임차인의 전 재산에 가까운 보증금이 걸려 있고, 피해가 발생하면 청년층·신혼부부·서민가구의 주거 기반이 한순간에 무너질 수 있다. 특히 전세 계약은 매매계약보다 구조가 복잡하다. 집값, 보증금, 선순위 임차인, 근저당권, 세금 체납, 불법건축물 여부, 임대인의 신용상태까지 함께 봐야 한다.

 

문제는 지금까지 이 정보들이 여러 기관에 흩어져 있었다는 점이다. 예비 임차인이 계약 전 위험정보를 확인하려면 등기부등본을 따로 보고, 확정일자 정보를 확인하고, 전입세대 열람을 신청하고, 건축물대장을 확인하고, 임대인의 세금 체납 여부까지 별도로 확인해야 했다. 여기에 임대인의 동의가 필요한 정보도 있어 실제 현장에서는 정보 확인이 제대로 이뤄지지 않는 경우가 많았다.

이번 안심전세앱 개편은 바로 이 불편을 줄이기 위한 조치다. 정부가 행정망에 흩어진 정보를 연계해 임차인이 계약 전 위험도를 보다 쉽게 확인할 수 있도록 하겠다는 것이다.

주의할 점

안심전세앱의 위험도 표시가 나온다고 해서 무조건 안전한 계약이 보장되는 것은 아니다. 앱은 위험정보를 확인하는 중요한 도구이지만, 최종 계약 전에는 등기부등본, 계약서 특약, 보증보험 가입 가능 여부, 중개대상물 확인설명서 등을 함께 검토해야 한다.

2. 2026년 9월부터 무엇이 달라지나

국토교통부 발표에 따르면 정부는 올 하반기부터 전세 계약 전 필요한 위험정보를 한 번에 확인할 수 있는 서비스를 구축하고 있다. 서비스 제공 시점은 2026년 9월로 예정돼 있으며, 제공 창구는 주택도시보증공사 HUG의 안심전세앱이다.

핵심은 ‘흩어진 권리정보의 통합’이다. 임차인이 직접 여러 관공서를 방문하거나 복잡한 권리관계를 분석하지 않아도, 앱에서 주택 위험도와 임대인 위험도를 확인할 수 있도록 하는 방식이다.

구분	기존 방식	개편 후 방향
정보 확인	등기부, 확정일자, 전입세대, 체납정보 등을 따로 확인	안심전세앱에서 주요 위험정보 통합 확인
위험도 판단	임차인이 직접 권리관계를 분석	안전·주의·위험 형태로 표시
임대인 정보	동의 절차와 기관별 확인 필요	체납·신용정보 등을 연계해 위험도 분석
계약 전 판단	정보 부족 상태에서 계약하는 사례 발생	계약 전 위험 신호를 더 쉽게 파악

3. 앱에서 확인할 수 있는 주요 정보

정부가 연계하기로 한 정보는 총 57종이다. 대표적으로 부동산등기부, 확정일자부, 전입세대정보, 건축물대장, 임대차거래정보, 국세·지방세 체납정보, 신용정보 등이 포함된다.

① 선순위 보증금

선순위 보증금은 내가 들어가려는 집에 이미 먼저 거주 중인 임차인의 보증금을 말한다. 다가구주택이나 원룸 건물에서는 특히 중요하다. 같은 건물 안에 여러 임차인이 있고, 집이 경매로 넘어갈 경우 먼저 확정일자와 대항력을 갖춘 임차인이 우선 변제를 받을 수 있기 때문이다.

② 근저당권

근저당권은 해당 주택을 담보로 금융기관 등에서 돈을 빌린 기록이다. 집주인이 대출을 많이 받은 상태라면 전세보증금 반환 위험이 커질 수 있다. 전세 계약 전 등기부등본의 갑구·을구를 반드시 확인해야 하는 이유다.

③ 임대인 체납 여부

임대인이 국세나 지방세를 체납한 경우, 추후 주택이 압류되거나 경매 절차로 이어질 위험이 있다. 세금은 경우에 따라 임차인의 보증금보다 우선할 수 있어 매우 중요한 확인 항목이다.

④ 불법건축물 여부

불법 증축, 용도 위반, 위반건축물 표시가 있는 주택은 보증보험 가입이 어렵거나 향후 권리관계에서 문제가 생길 수 있다. 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 확인해야 한다.

⑤ 시세 대비 보증금 수준

전세보증금이 해당 주택의 실제 시세에 비해 지나치게 높으면 이른바 ‘깡통전세’ 위험이 커진다. 매매가격과 전세보증금의 차이가 작거나, 보증금과 선순위 채권의 합계가 시세에 근접하면 신중해야 한다.

계약 전 반드시 확인할 5가지

1. 등기부등본상 근저당권 설정 금액
2. 선순위 임차인과 선순위 보증금 규모
3. 임대인의 국세·지방세 체납 여부
4. 건축물대장상 위반건축물 여부
5. 전세보증보험 가입 가능 여부

4. ‘안전·주의·위험’ 표시는 어떻게 봐야 하나

안심전세앱은 주택 위험도와 임대인 위험도를 분석해 결과를 쉽게 보여주는 방향으로 개발되고 있다. 복잡한 권리관계를 일반 국민이 이해하기 쉽도록 ‘안전·주의·위험’ 단계로 표시하는 방식이다.

표시 단계	의미	임차인의 대응
안전	현재 확인 가능한 위험요소가 상대적으로 낮은 상태	그래도 등기부, 계약서, 보증보험 가능 여부를 최종 확인
주의	일부 위험요소가 있거나 추가 확인이 필요한 상태	중개사 설명, 임대인 자료, 특약 조항을 꼼꼼히 확인
위험	보증금 반환 위험이 높을 수 있는 상태	계약 보류 또는 전문가 상담 후 판단

5. 사례로 보는 전세사기 위험 신호

사례 1. 시세 2억 원 주택에 전세보증금 1억 9천만 원

청년 A씨는 직장 근처 원룸을 알아보다가 시세 2억 원 수준의 다세대주택에 전세보증금 1억 9천만 원 조건을 제안받았다. 월세보다 부담이 적다는 생각에 계약을 서두르려 했지만, 등기부를 확인해보니 이미 근저당권이 설정돼 있었다. 이 경우 보증금과 선순위 채권의 합계가 주택 시세에 가까워져 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있다.

사례 2. 다가구주택인데 선순위 보증금 확인이 안 되는 경우

신혼부부 B씨는 다가구주택 전세를 알아봤다. 건물 전체에는 여러 세대가 살고 있었지만, 임대인은 선순위 보증금 내역 공개를 꺼렸다. 다가구주택은 개별 호실별 등기가 아니라 건물 전체 권리관계를 함께 봐야 하므로 선순위 보증금 확인이 매우 중요하다. 이 정보가 불명확하다면 계약을 서두르면 안 된다.

사례 3. 임대인이 세금 체납 중인 경우

임차인 C씨는 계약 당시 집 상태와 가격만 보고 계약했다. 이후 임대인의 세금 체납으로 해당 주택이 압류되면서 보증금 반환에 어려움을 겪었다. 세금 체납은 겉으로 보기 어렵기 때문에 앞으로 안심전세앱의 체납정보 연계가 중요한 역할을 할 수 있다.

현장 인터뷰 형식으로 본 임차인 고민

Q. 전세 계약 전 가장 불안한 점은 무엇입니까?
A. “등기부등본을 봐도 무슨 뜻인지 잘 모르겠습니다. 근저당권이 있다는 말은 들었지만, 어느 정도면 위험한지 판단하기 어렵습니다.”

Q. 안심전세앱 개편에 기대하는 점은 무엇입니까?
A. “복잡한 정보를 한 번에 보여주고 위험도를 쉽게 표시해 준다면 계약 전에 한 번 더 멈춰서 판단할 수 있을 것 같습니다.”

6. 대항력 발생 시기 조정도 중요하다

정부는 안심전세앱 개편과 함께 대항력 발생 시기를 조정하는 주택임대차보호법 개정도 추진하고 있다. 현재는 임차인이 주택 인도와 전입신고를 마쳐도 대항력은 다음 날 0시에 발생하는 구조다. 이 사이에 임대인이 근저당권을 설정하면 임차인이 불리한 위치에 놓일 수 있다는 문제가 있었다.

정부는 대항력 발생 시기를 ‘익일 0시’에서 ‘즉시’로 개선하는 방안을 추진하고 있다. 이 제도가 도입되면 등기상 권리와 임차인의 대항력 발생 시점을 시·분·초 단위로 비교하는 시스템도 필요해진다. 이는 전세사기 예방에서 매우 중요한 제도적 보완이다.

7. 공인중개사의 설명의무 강화도 함께 봐야 한다

전세사기 예방은 앱 하나만으로 해결될 수 없다. 계약 현장에서 공인중개사가 임차인에게 위험정보를 충분히 설명하는 것도 중요하다. 선순위 권리, 보증보험 가입 가능성, 위반건축물 여부, 임대인의 체납 가능성 등을 제대로 설명하지 않으면 임차인은 위험을 알지 못한 채 계약할 수 있다.

따라서 향후 제도 개선의 핵심은 세 가지다. 첫째, 임차인이 정보를 쉽게 확인할 수 있어야 한다. 둘째, 공인중개사는 위험요소를 명확하게 설명해야 한다. 셋째, 임대인은 필요한 정보 제공에 협조해야 한다.

8. 전세 계약 전 실전 체크리스트

전세 계약 전 체크리스트

• 계약 당일 등기부등본을 다시 발급받았는가?
• 근저당권, 가압류, 압류, 신탁등기 여부를 확인했는가?
• 다가구주택이라면 선순위 보증금 내역을 확인했는가?
• 건축물대장에서 위반건축물 여부를 확인했는가?
• 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인했는가?
• 계약서에 “잔금일 다음 날까지 추가 근저당 설정 금지” 특약을 넣었는가?
• 임대인의 세금 체납 여부 확인에 대한 협조를 받았는가?
• 공인중개사에게 중개대상물 확인설명서를 충분히 설명받았는가?

9. 계약서에 넣으면 좋은 특약 예시

전세 계약서 특약은 임차인을 보호하는 중요한 장치다. 아래 문구는 상황에 따라 변호사, 공인중개사 등 전문가와 상의해 조정하는 것이 좋다.

특약 예시

1. 임대인은 계약 체결일로부터 잔금일 다음 날까지 해당 부동산에 새로운 근저당권, 가압류, 압류, 신탁등기 등 임차인의 보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 권리를 설정하지 않는다.

2. 임대인은 전세보증보험 가입에 필요한 서류 제출 및 절차에 적극 협조한다.

3. 임대인의 귀책사유로 전세보증보험 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금 및 손해를 배상한다.

4. 계약 당시 설명되지 않은 선순위 권리, 체납, 위반건축물 등 중대한 하자가 확인될 경우 임차인은 계약 해제를 요구할 수 있다.

10. 외부 링크와 내부 링크 추천

티스토리에 글을 올릴 때는 독자가 바로 확인할 수 있는 공신력 있는 외부 링크를 넣는 것이 좋다. 아래 링크는 본문 중간 또는 하단 참고자료로 배치하면 SEO와 신뢰도에 도움이 된다.

• 국토교통부
• 주택도시보증공사 HUG
• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 인터넷등기소

내부 링크는 운영 중인 블로그에 아래와 같은 글이 있다면 연결하면 좋다.

• 전세계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
• 깡통전세 피하는 법
• 전세보증보험 가입 조건과 주의사항
• 등기부등본 보는 법

11. 자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 안심전세앱만 확인하면 전세사기를 완전히 막을 수 있나요?

아니다. 안심전세앱은 위험정보를 확인하는 중요한 도구이지만, 전세사기를 100% 막아주는 보증 장치는 아니다. 등기부등본, 건축물대장, 보증보험 가능 여부, 계약서 특약, 공인중개사 설명 등을 함께 확인해야 한다.

Q2. 선순위 보증금은 왜 중요한가요?

선순위 보증금은 나보다 먼저 권리를 확보한 임차인의 보증금이다. 주택이 경매로 넘어가면 선순위 권리자가 먼저 배당받을 수 있으므로, 후순위 임차인의 보증금 회수 가능성이 낮아질 수 있다.

Q3. 근저당권이 있으면 무조건 위험한가요?

무조건 위험하다고 단정할 수는 없다. 다만 근저당권 금액, 실제 채권최고액, 주택 시세, 전세보증금, 선순위 보증금 등을 종합해 판단해야 한다. 보증금과 선순위 채권 합계가 시세에 가까우면 위험성이 커진다.

Q4. 임대인의 세금 체납은 왜 확인해야 하나요?

임대인이 국세나 지방세를 체납하면 해당 부동산이 압류되거나 경매 절차로 이어질 수 있다. 일부 조세채권은 임차인의 보증금보다 우선할 수 있어 반드시 확인해야 한다.

Q5. 대항력 즉시 발생 제도는 언제부터 시행되나요?

정부가 제도 개선을 추진 중이지만, 실제 시행은 주택임대차보호법 개정 절차와 하위 시스템 구축 상황에 따라 달라질 수 있다. 따라서 계약 시점에는 반드시 현행 법령과 최신 안내를 확인해야 한다.

12. 결론: 전세 계약은 ‘가격’보다 ‘권리관계’가 먼저다

전세사기의 핵심은 정보 비대칭이다. 임대인은 주택의 권리관계와 재정상태를 알고 있지만, 임차인은 제한된 정보만 보고 계약하는 경우가 많았다. 이번 안심전세앱 개편은 이 정보 격차를 줄이기 위한 중요한 시도다.

특히 선순위 보증금, 근저당권, 체납정보, 불법건축물 여부, 시세 대비 보증금 수준은 전세 계약의 안전성을 판단하는 핵심 요소다. 정부가 총 57종 정보를 연계해 위험도를 제공한다면, 임차인은 계약 전 위험 신호를 더 쉽게 파악할 수 있을 것으로 보인다.

다만 독자들이 반드시 기억해야 할 점이 있다. 앱에서 ‘안전’으로 표시되더라도 계약서 특약과 보증보험 가능 여부, 잔금일 등기부 재확인 절차는 생략해서는 안 된다. 전세 계약은 한 번의 서명으로 수천만 원에서 수억 원의 보증금이 오가는 중대한 법률행위다. 편리한 앱은 좋은 출발점이지만, 최종 판단은 꼼꼼한 확인과 신중한 계약에서 완성된다.

한 줄 정리

2026년 9월부터 안심전세앱에서 전세사기 위험정보를 한 번에 확인할 수 있게 되지만, 임차인은 앱 확인과 함께 등기부·건축물대장·보증보험·계약서 특약까지 반드시 직접 점검해야 한다.

출처-국토교통부