서울 전역·경기 12곳, 투기과열지구·토지거래허가구역 지정

서울 전역·경기 12곳, 투기과열지구·토지거래허가구역 지정

정부 부동산 대책 완전 해설 – 서울 전역 규제·대출 한도 축소·135만 호 공급

⚠️ 핵심 요약: 서울 전역 및 경기 12개 지역이 새롭게 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되었으며, 15억~25억 원 주택 대출한도는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 축소. 불법 거래 근절 위한 ‘부동산 불법행위 감독기구’ 신설, 수도권 135만 호 공급 추진!

1. 서울 전역·경기 12곳, 투기과열지구·토지거래허가구역 지정

정부는 최근 서울과 수도권 일부 지역의 집값 상승과 거래 급증세를 우려해, 서울 전역과 경기도 12개 지역을 투기과열지구·조정대상지역으로 확대 지정하고 같은 지역 내 토지거래허가구역을 새로 설정했습니다.

📍 신규 지정 지역

• 서울특별시 25개 자치구 전역
• 경기도 12개 지역: 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시

이번 지정은 10월 20일부터 효력이 발생하며, 이날 이후 거래 계약 체결 시 반드시 관할 허가관청의 사전 허가가 필요합니다. 이를 위반할 경우 해당 계약은 무효 처리되며, 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

📌 토지거래허가 대상
- 지정 지역 내 아파트, 연립, 다세대주택
- 동일 단지 내 1개 동 이상 포함 시 전체 허가구역 적용
- 실거주 목적 외 매입은 제한

2. 주택담보대출 규제 강화 – 고가주택 한도 대폭 축소

정부는 투기적 자금 유입을 차단하기 위해 수도권 및 규제지역의 주택담보대출(주담대) 한도를 강화했습니다. 이는 고가주택 중심으로 자금이 쏠리는 현상을 완화하기 위한 조치입니다.

주택 시가 기준	현행 주담대 한도	변경 후 한도
15억 원 이하	6억 원	동일 유지
15억~25억 원	6억 원	4억 원
25억 원 초과	6억 원	2억 원

또한, 스트레스 금리를 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 조정하여, 금리 인하 국면에서도 과도한 대출 수요가 부동산 시장으로 쏠리지 않도록 했습니다.

📌 기타 대출 관련 조치

• 전세대출의 이자 상환분을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영
• 은행권 주담대 위험가중치 하한을 15%→20%로 상향, 시행시기 2025년 1월로 앞당김

3. 부동산 불법행위 감독기구 신설 – 투기·탈세 강력 대응

정부는 투기성 자금과 불법 거래를 근절하기 위해 국무총리 직속 ‘부동산 불법행위 감독기구’를 설치하기로 했습니다. 이는 가격 띄우기, 허위신고, 재건축 비리, 불법 대출 등 다양한 불법행위를 한 기관이 종합적으로 관리·수사하는 시스템입니다.

감독기구 연계 부처별 역할

• 국토교통부 – 허위 거래 신고·가격 조작 등 집중 조사
• 금융위원회 – 대출 용도 외 유용 실태 전수조사
• 국세청 – 30억 이상 고가 아파트 거래 전수검증, 탈세 신고센터 운영
• 경찰청 – 부정청약, 재건축 비리, 집값 띄우기 등 범죄 특별단속

4. 부동산 세제 개편 및 합리화 방안

정부는 ‘응능부담 원칙’을 기반으로 부동산 세제를 합리화할 계획입니다. 현재 연구용역과 TF 논의를 통해 보유세·거래세 조정, 특정지역 과열 완화를 위한 세제 개편안을 검토 중입니다.

💡 예상 개편 방향
- 실수요자 세부담 완화
- 다주택자·법인 과세 강화
- 장기보유 1가구 세제 우대 유지
- 거래세 단계적 인하 검토

5. 수도권 135만 호 주택공급 가속화

정부는 2026~2030년까지 수도권 135만 호 공급을 목표로 ‘9.7 주택공급 확대방안’을 본격 실행합니다. 이를 위해 민간·공공 정비사업, 국공유지 개발, 공공임대 등 모든 수단을 총동원해 연내 추진 속도를 높이기로 했습니다.

공급 계획 주요 내용

• 도시정비법 개정안 등 후속 법률 20여 건 연내 국회 통과 추진
• LH·SH·GH 등 참여하는 ‘주택공급점검 TF’ 격주 정례회의
• 서울 노후 임대주택 2만 3천호 재건축 (분양·임대 혼합형)
• 도심 오피스텔형 매입임대 7,000호 공급
• 성대야구장·위례업무용지 등 공공기관 부지 활용
• 수도권 신규택지 3만호, 공공민간임대 1만호 단계 착공

6. 규제지역 지정 Q&A 요약

질문	답변 요약
전매제한은 언제부터?	지정 공고일부터 즉시 적용. 단, 기존 분양권 기소유자는 1회 한해 전매 가능.
청약 규제는?	청약통장 가입 기간 강화, 1순위 자격 강화, 가점제 비율 확대, 재당첨 제한.
정비사업 영향?	조합원 지위양도 제한, 공급주택수 1주택 제한, 5년 내 타사업 조합원 신청 불가.
토지거래허가 시점?	지정 공고 5일 후(10월 20일)부터 효력 발생. 이후 거래 시 허가 필수.

7. 정부의 메시지 – “주택시장 안정이 최우선 과제”

김윤덕 국토교통부 장관은 “주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”며 “관계부처가 총력 대응하여 실수요자 중심의 공정한 시장 질서를 확립하겠다”고 밝혔습니다.

8. 전문가 분석 – 이번 대책의 의미

부동산 전문가들은 이번 조치를 “시장 과열 차단을 위한 선제적 조치”로 평가합니다. 단기적으로는 거래량이 감소하겠지만, 장기적으로 실수요 중심의 시장 구조를 확립할 수 있다는 평가입니다. 다만, 금융규제 강화로 중산층의 대출 접근성이 떨어질 우려도 제기됩니다.

📊 전문가 한마디:
“투기 억제와 실수요 보호 사이의 균형이 핵심입니다. 대출 규제가 실수요자에게 과도한 부담으로 작용하지 않도록 보완책이 필요합니다.” – 부동산학회 박정우 교수

📎 참고 

• 국토교통부 공식 홈페이지
• 부동산 거래관리시스템
• KB부동산 시세 확인