국토부, 전세사기 “계약 전에 막는다” ‘안전계약 컨설팅’ 시행

‘안전계약 컨설팅’ 본격 시행

“계약 전에 막는다”…국토부, 전세사기 예방 위한 ‘안전계약 컨설팅’ 본격 시행

전세사기로 수천만 원, 많게는 수억 원의 보증금을 잃는 사례가 전국적으로 이어지고 있는 가운데 정부가 이제는 “사후 지원”이 아닌 “사전 예방” 체계로 정책 방향을 전환했다.

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 오는 18일부터 전국 8개 ‘전세피해 및 예방지원센터’에서 예비 임차인을 대상으로 무료 ‘안전계약 컨설팅 사업’을 시행한다고 밝혔다.

이번 제도는 단순한 상담 수준이 아니다. 계약 체결 전부터 전문가가 직접 권리관계와 계약서 내용을 검토하고 위험 요소를 분석해주는 제도라는 점에서 의미가 크다.

전세사기, 왜 계속 반복되고 있나?

최근 몇 년간 한국 사회를 뒤흔든 대표적 민생 범죄 중 하나가 바로 전세사기다.

특히 청년층과 신혼부부, 사회초년생들이 피해를 입는 사례가 급증하면서 “내 집 마련의 꿈”이 “평생 빚”으로 변하는 현실이 반복되고 있다.

대표적인 유형은 다음과 같다.

• 깡통전세(집값보다 전세금이 높은 구조)
• 이중계약 및 허위 임대인 계약
• 근저당 숨김 계약
• 보증보험 가입 불가 물건 계약
• 악성 임대사업자 조직 범죄

실제로 국토교통부와 경찰청 자료 등을 종합하면 최근 수년간 전국적으로 수만 건 이상의 피해 신고가 이어졌고, 피해액은 천문학적 규모로 추산된다.

문제는 많은 피해자들이 “계약 전에 조금만 확인했어도 막을 수 있었던 사안”이었다는 점이다.

국토부 ‘안전계약 컨설팅’ 핵심 내용 총정리

① 전국 8개 센터에서 무료 상담

정부는 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 경기, 전남 등 전국 8개 지역에서 운영 중인 기존 ‘전세피해지원센터’를 ‘전세피해 및 예방지원센터’로 확대 개편한다.

핵심은 “피해 발생 후 지원”에서 “피해 발생 전 예방”으로 기능이 강화된다는 점이다.

구분	내용
시행일	2026년 5월 18일
운영기관	국토교통부 · 주택도시보증공사(HUG)
상담비용	무료
상담대상	전세계약 예정 예비 임차인
상담내용	권리관계 분석, 계약서 검토, 위험 요소 확인
상담전문가	국토부 위촉 공인중개사

 

② 계약 전 ‘권리관계 분석’ 직접 지원

이번 제도의 가장 핵심적인 부분은 바로 권리관계 분석이다.

예비 임차인이 계약하려는 집의 등기부등본과 채권 관계를 전문가가 직접 분석해 위험 여부를 설명해준다.

예를 들어 다음과 같은 위험 신호를 사전에 파악할 수 있다.

• 근저당 과다 설정 여부
• 압류·가압류 존재 여부
• 소유권 이전 예정 여부
• 신탁등기 여부
• 다가구 주택 선순위 보증금 위험
• 보증보험 가입 가능 여부

이 과정은 일반인이 혼자 확인하기 어려운 전문 영역이라는 점에서 실질적 도움이 될 것으로 보인다.

“계약서 문구 하나가 보증금 날린다” 전문가 검토 중요

부동산 계약은 단순히 도장 찍는 행위가 아니다.

실제 전세사기 피해 사례를 보면 계약서 특약 문구 하나 때문에 수천만 원의 손실이 발생한 경우도 적지 않다.

실제 사례

서울의 한 사회초년생 A씨는 전세계약 당시 임대인의 세금 체납 사실을 알지 못한 채 계약을 체결했다.

이후 집이 공매로 넘어가면서 보증금을 돌려받지 못했고, 계약서에는 이를 보호할 특약이 전혀 없었다.

부동산 전문가는 다음과 같이 설명한다.

“등기부등본만 본다고 안전한 것이 아닙니다. 임대인의 세금 체납, 신탁 문제, 선순위 관계 등 복합적 위험 요소를 함께 봐야 합니다.”

 

안전계약 컨설팅, 어떻게 신청하나?

예비 임차인은 전세계약 체결 전에 전국 8개 전세피해 및 예방지원센터를 방문해 상담받을 수 있다.

준비하면 좋은 서류

• 등기부등본
• 건축물대장
• 계약 예정 임대차계약서 초안
• 중개대상물 확인설명서
• 임대인 정보

HUG 안심전세포털에서도 확인 가능

정부는 오프라인 상담뿐 아니라 온라인 정보 제공도 강화하고 있다.

HUG 안심전세포털에서는 다음과 같은 서비스를 제공한다.

• 전세사기 예방 정보
• 보증보험 안내
• 위험지역 정보
• 계약 체크리스트
• 피해 지원 제도

HUG 안심전세포털 공식 홈페이지:
https://www.khug.or.kr

전문가 인터뷰 | “전세 계약 전 30분 상담이 수억 원 지킨다”

한 공인중개사는 이번 제도를 두고 다음과 같이 평가했다.

“과거에는 피해가 발생한 뒤 지원 중심이었다면, 이제는 계약 전에 위험을 차단하는 방향으로 진화한 것입니다. 특히 사회초년생과 청년층은 반드시 상담을 받아보는 것이 좋습니다.”

부동산 법률 전문 변호사 역시 다음과 같이 조언한다.

“전세사기 피해자 상당수는 ‘설마 내가 당하겠어’라는 생각으로 계약을 진행한 경우가 많습니다. 무료 상담만 받아도 상당수 위험은 걸러낼 수 있습니다.”

전세계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

체크 항목	확인 내용
등기부등본	근저당·압류 여부 확인
임대인 신원	실소유주 여부 확인
전세가율	매매가 대비 전세금 과다 여부
보증보험	가입 가능 여부 확인
다가구주택	선순위 세입자 보증금 확인
특약사항	보증금 보호 조항 포함 여부

정부 정책, 어디까지 실효성 있을까?

이번 정책은 단순 홍보성 제도를 넘어 실질적 예방 시스템으로 자리 잡을 가능성이 높다는 평가가 나온다.

다만 일부 전문가들은 여전히 한계도 지적한다.

• 지역별 상담 인력 부족 가능성
• 비대면 상담 확대 필요
• 청년층 접근성 강화 필요
• 대학생·군인 대상 교육 확대 필요

이에 정부는 향후 대학가와 군부대 등을 직접 방문하는 ‘찾아가는 상담 서비스’도 추진할 계획이다.

팩트체크 | 꼭 알아야 할 핵심 정리

Q. 이번 상담은 무료인가?

→ 무료다. 국토부와 HUG가 운영한다.

Q. 계약 후에도 상담 가능한가?

→ 가능하지만 예방 목적은 계약 전 상담에 초점이 맞춰져 있다.

Q. 공인중개사가 직접 상담하나?

→ 한국공인중개사협회 추천을 거쳐 국토부가 위촉한 전문가가 상담한다.

Q. 법적 강제력 있는 보증인가?

→ 아니다. 계약 안전성을 높이기 위한 예방 컨설팅 제도다.

결론 | “전세 계약, 이제는 혼자 판단하면 위험하다”

과거에는 부동산 계약이 경험과 감에 의존하는 경우가 많았다.

하지만 전세사기 범죄가 조직화·지능화되면서 이제는 전문가 검토 없이 계약하는 것 자체가 위험 요소가 되고 있다.

특히 사회초년생, 청년, 신혼부부처럼 부동산 계약 경험이 부족한 계층은 반드시 정부의 무료 상담 시스템을 활용할 필요가 있다.

전세사기는 계약 이후 대응보다 계약 전 예방이 훨씬 중요하다.

“조금 귀찮더라도 계약 전 전문가 상담 30분.”

그 30분이 평생 모은 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이 될 수 있다.

출처-국토교통부

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